Incorporação Imobiliária e Suas Características

Qual o contexto da incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964), sob o viés dos seguintes tópicos de discussão:

* Quem pode realizar a incorporação imobiliária?

O incorporador. Pela Lei 4.591/64, e nos termos do artigo 29 da Lei 4.591/64, considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

* Quais os objetivos e as finalidades da incorporação imobiliária?

A finalidade da incorporação imobiliária é de coordenação dos fatores de produção, instituição do condomínio, promoção da construção (captação de recursos: tomada de financiamento), entrega do empreendimento e liquidação do passivo, sendo que cada finalidade e/ou etapa desse negócio jurídico é de extrema importância para que o empreendimento imobiliário seja bem-sucedido.

* O que é a hipercomplexidade contratual relativa a incorporação imobiliária e quais são as geradoras de conflitos?

A hipercomplexidade contratual é uma série de pessoas e negócios envolvidos, como por exemplo: o incorporador (pessoa física ou jurídica), o proprietário do terreno, a forma como será negociado a compra do terreno, se por permuta ou não, há ainda, o consumidor, destinatário do empreendimento, o construtor, o agente financeiro e a forma de captação do recurso, o Poder Público, que é responsável pela análise da documentação referente à execução da obra, e além de tudo, os investidores ou associados.

Todas as pessoas mencionadas estão voltadas para o empreendimento, desta forma temos o incorporador, próximo às demais pessoas, todavia, quando há distanciamento entre as partes, surgi conflitos, como os relacionados à demora do bem, ou a construtora que contratada para realizar a obra, e não o faz, a financiadora, que ao invés de facilitar o financiamento o dificulta, e ainda, o Poder Público que pode embargar a obra, tem-se ainda, o investidor que pode desistir de aplicar no negócio, gerando uma série de problemas jurídicos.

Por isso, a incorporação é hipercomplexa.

* Se aplica o CDC à incorporação imobiliária, mesmo para quem adquire a unidade autônoma para revenda posterior?

O CDC, nos termos do artigo 2º, diz expressamente que consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Desse modo, se o objetivo da transação for a revenda, ou se o adquirente não for o destinatário final do bem imóvel, não há relação de consumo, e, portanto, no presente caso não se aplicaria o CDC.

* O que é patrimônio de afetação e qual a sua importância?

É um patrimônio separado, ou seja, um conjunto de bens (móveis, imóveis, direitos) que não se misturam com os demais bens do seu titular – ou, em outras palavras, com o patrimônio pessoal deste.

Por meio da afetação patrimonial, determinados ativos ficam inteiramente destinados (afetados) à realização de uma finalidade. Como decorrência, apenas os credores relacionados a essa finalidade podem se valer dos bens que integram o patrimônio de afetação para a satisfação de suas dívidas. Eis o fenômeno da blindagem patrimonial: pessoas estranhas aos negócios do patrimônio de afetação não podem executar os ativos que o integram para satisfazer seus créditos.

A grande importância do patrimônio de afetação, é que seus ativos não se confundirão com os ativos pessoais de seu titular.  Em caso de grave desequilíbrio econômico-financeiro do titular do patrimônio de afetação, os ativos dele integrantes permanecem protegidos e inteiramente voltados para a finalidade a que se destina o patrimônio. O patrimônio de afetação, justamente por ser separado, fica blindado, isto é, apenas os credores a ele relacionados podem atingir seus bens. Por isso, em caso de falência, insolvência, liquidação ou recuperação judicial relativa ao patrimônio pessoal daquele que também é dono do patrimônio de afetação, os bens deste não sofrem os efeitos de tais eventos.

O relevo de importância do patrimônio de afetação é tamanho que, inclusive, consta no rol de bens impenhoráveis, previsto no artigo 833, XII, do CPC.

* Qual é a importância do memorial descritivo?

O Memorial descritivo é um dos documentos mais importantes, pois detalha tudo que será realizado na obra. É um documento público e fica disponível para consulta no cartório. Quando a obra é entregue em discordância ao projeto inicial, a construtora pode ser condenada em perdas e danos , além de ser obrigada a refazer a obra ou substituir o material utilizado, por isso o memorial descritivo é fundamental para assegurar a regularidade jurídica do empreendimento.

 

* Onde se realiza o registro e quais os documentos necessários para registral a incorporação imobiliária?

O registro será realizado no Cartório de Registro de Imóveis.

Os documentos necessários para registrar a incorporação imobiliária estão descritos no artigo 32 da Lei 4.591/64, dentre os quais:

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

1. a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
2. b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
3. c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
4. d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
5. e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
6. f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
7. g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
8. h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
9. i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
10. j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
11. l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
12. m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
13. n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
14. o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.
15. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

• 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
• 2^oOs contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
• 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
• 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
• 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
• 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
• 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão … (VETADO) … sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
• 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
• 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
• 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção.  (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
• 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório.  (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
• 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo.  (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
• 13.  Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a,b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5ºe 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

 

* Quais são os nichos de mercado do advogado especializado em incorporação imobiliária?

Os nichos de mercado do advogado especializado em incorporação imobiliária abrange a confecção de dos contratos de promessa de compra e venda, os litígios envolvendo as incorporadoras e os consumidores, sendo, nesse ponto a atuação profissional é para ambas as partes.

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