Dívidas condominiais – “Fui notificada a pagar um valor referente a uma ação na justiça de um trabalhador do condomínio, mas na época em que ele foi demitido eu não morava no local. Sou obrigada a pagar essas parcelas sendo que eu nem conheço o funcionário demitido?”
-Prezada Sra.,
O art. 1.345 do Código Civil dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Esse artigo deixa expresso o entendimento de que as despesas condominiais são dotadas de natureza propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, independentemente do momento de constituição das despesas. Nesse sentido, a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais é do adquirente (do novo proprietário), que não pode eximir-se de tal obrigação alegando que os encargos foram gerados anteriormente à aquisição do imóvel.
Tal regra visa prover a própria subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar a mercê das mudanças na titularidade dominial. Entendimento diverso acarretaria ao condomínio a obrigação de ingressar na justiça contra ex-proprietários, cuja localização é dificultada pela mudança de endereço.
O escopo da referida norma é proteger o condomínio, evitando problemas na cobrança das despesas e protegendo, assim, o equilíbrio orçamentário da vida condominial.
Portanto, a cobrança inerente a encargos condominiais, ainda que extraordinários, dá-se em face do atual proprietário do imóvel.
Autor: Ricardo Magno Quadros e Luiz Fernando de Souza e Silva
EMENTA:
“AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONOCMINIAIS. Propositura em face da construtora/incorporadora. Débitos á entrega das chaves e imissão da posse. Irrelevância. Responsabilidade do adquirente, ainda que sem título registrado, mas com vínculo jurídico estabelecido com o imóvel. Inteligência do art. 1.345, CC. Obrigação de natureza propter rem. Entendimento do e. STJ, em recurso repetitivo (REsp. 1.345.331/RS, Tema 886), que resolve situação em que se cobrou do anterior proprietário dívida de condomínio surgida após a alienação e após a emissão de posso do adquirente, fato de conhecimento do condomínio, independentemente de não se haver registrado o título aquisitivo. Voto condutor que diz expressamente que a responsabilidade é de quem tem o vínculo jurídico (presente) sobre a coisa, mesmo em relação a obrigações anteriores à aquisição.”
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