Previsão orçamentária, como o nome indica, é uma estimativa das receitas e das despesas do condomínio relativas a cada ano, incluindo a previsão do vencimento das quotas condominiais e valor individual delas.
As normas que regem o assunto se encontram nos arts. 1348, inc. VI, e 1.350 do Código Civil, que dispõem competir ao síndico elaborar anualmente o orçamento da receita e da despesa, os valores das contribuições dos condôminos e a prestação de contas, bem como aprovar tais orçamentos na assembleia devidamente convocada para estes fins.
A Lei Condominial (Lei 4.591/64), em sua grande parte não revogada, e que completa o Código Civil no que couber, especifica no artigo 24, parág. 2°, que o síndico, nos oito dias após a assembleia geral ordinária, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária e rateio de despesas, para fins de promover a arrecadação das quotas, conforme determinar a convenção.
É de praxe muitos condomínios fazerem tão somente a divisão das despesas já ocorridas no mês anterior pelo número de condôminos, lançando no mês seguinte tais valores (chamado entre os condôminos de método do rateio) sem formalizar uma previsão orçamentária. Muitos síndicos questionam: essa prática cotidiana é problemática?
O principal problema é que o Judiciário parece estar cada vez mais se direcionando para exigir do condomínio a realização da previsão orçamentária para que possa cobrar os inadimplentes judicialmente. Dito em outros termos, se o condomínio não tiver a previsão orçamentária, entende o Judiciário que não houve efetiva comprovação de que os condôminos concordaram sobre a regularidade das verbas destinadas às despesas de condomínio, indicando que tal documento seria essencial para demonstrar a razoabilidade dos valores e a legitimidade de sua cobrança. A questão chegou até ao Superior Tribunal de Justiça, do qual se extraiu a síntese acima (Aglnt nos EDcl no REsp 1456532/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 09/03/2018).
Em tempos anteriores, havia o consenso de que não seria necessária a previsão orçamentária para se cobrar judicialmente as quotas condominiais, desde que a coletividade, em assembleia regularmente convocada, tivesse aprovado as contas prestadas posteriormente pelo síndico, o que já legitimava a cobrança. (REsp 331.305/MG, Rel. Ministro Barros Monteiro, DJ 11/03/2002, p. 258).
Por fim, o mais recente Código de Processo Civil, de 2015, em seu art. 784, X, dispõe que os créditos de condomínio serão títulos executivos extrajudiciais, ou seja, com trâmite mais rápido no Judiciário, desde que estejam devidamente previstos na convenção ou então aprovados em assembleia geral, e comprovados documentalmente.
O assunto não está pacificado, mas, por ser procedimento que não gerará maiores dificuldades, recomenda-se vivamente que os síndicos incluam nas assembleias gerais, para discussão e aprovação, a previsão orçamentária, facilitando a cobrança posterior dos eventuais inadimplentes.
Autor: André Zacarias Tallarek de Queiroz – Advogado em Curitiba/PR
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