O último feriado de 1° de maio começou com uma notícia terrível: prédios de 26 andares na Avenida Rio Branco, uma das mais tradicionais do centro de São Paulo, tombou causando uma enorme explosão e a morte de alguns que ali habitavam. Foi uma cena horrível, transmitida e repetida por diversas emissoras. O desmoronamento da edificação abalou inclusive a estrutura das propriedades ao redor.
Quando ocorre uma tragédia dessa magnitude, as autoridades são colocadas em xeque, pois a ruína de um prédio sempre é o resultado de uma série de descuidos e omissões, ainda mais ao se tratar de um prédio abandonado e posteriormente ocupado por moradores de baixa renda. Com os holofotes virados para o edifício Wilson Paes de Almeida, boa parte da população acabou descobrindo que esse não era o único caso de ocupação, mas sim faz parte de uma série de imóveis que estão ocupados no centro de São Paulo e país afora, os quais apresentam riscos às pessoas que neles habitam, muitas vezes vivendo em condições precárias, além do risco aos imóveis vizinhos.
A OCUPAÇÃO DE EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS
Um imóvel pode ser tomado pelo Estado – a famosa desapropriação -, por exemplo, caso não tenha suas dívidas quitadas, sendo que na grande maioria das ocorrências o principal problema é o inadimplemento em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. A partir daí a prefeitura notifica o contribuinte para que regularize a situação. Caso isso não aconteça, o débito vira dívida ativa e, não sendo regularizado, a prefeitura ingressa na justiça. A ação pode se arrastar por anos, e o risco de o devedor perder seu imóvel é grande.
O comprador de um imóvel também pode perder a posse do bem quando fez um financiamento com uma determinada instituição financeira e não consegue mais arcar com as mensalidades deste financiamento, fazendo com que essa instituição retome a posse do imóvel.
Nas duas situações, principalmente no caso de dívida com o Estado, muitas vezes o imóvel fica subutilizado quando da desapropriação, pois lhe faltam manutenções e não há interessados para sua aquisição em leilão. Os imóveis inteiros, e não apenas unidades, acabam virando “prédios fantasmas” e são objeto mais fácil de ocupação por pessoas sem teto, estejam ou não ligadas a movimentos sociais.
O que mais causa perplexidade é que se um condomínio deixar de cumprir com as normas legais, seja uma norma regulamentadora da prefeitura, um laudo de medição ôhmica (para-raios – NBR 5419:2001), ou uma norma do corpo de bombeiros (auto de vistoria AVCB), poderá ser impelido ao pagamento de multas e cumprimento de sanções. Em casos extremos, o condomínio pode até ter o prédio interditado. No entanto, para prédios ocupados não vemos o mesmo afinco na fiscalização.
CONSERVAÇÃO DOS EDIFÍCIOS
A gestão de síndico tem um papel essencial na conservação do patrimônio, uma vez que a má gestão pode trazer um prejuízo e implicar uma desvalorização de mais de 30% do patrimônio como um todo. Isso sem contar com a depreciação natural que sofre qualquer edificação a partir da sua construção, o que está diretamente relacionado com a sua perda de valor econômico, oriundo da degradação em função da utilização, idade, constituição, meio envolvente, entre outros.
Para calcular a depreciação, uma das formas é o método linear, pelo qual a depreciação deve ser calculada em 4% ao ano. Ou seja, em 25 anos o valor do bem chegaria a zero. Não quer dizer que o bem não terá valor, temos muitos prédios com mais tempo e valendo muito. O que ocorre é que a gestão patrimonial proporciona a oportunidade para que os edifícios sejam renovados, através das manutenções corretivas ou preventivas, assim perpetuando as edificações por tempo indeterminado.
SÍNDICO ATENTO AOS PRÉDIOS VIZINHOS
Além do cuidado no cumprimento das normas legais e na manutenção do condomínio, o síndico deve olhar para os prédios vizinhos! Se o prédio vizinho não efetuar a conservação correta dos seus bens, isso pode trazer prejuízo aos prédios limítrofes: uma piscina na cobertura sem o devido cuidado pode propagar a criação de mosquitos; a ameaça de ruir pode colocar em perigo um prédio ao lado que esteja saudável, sendo que esse pode ter que ser interditado também.
Para tais situações, especialmente quando houver obra no prédio vizinho que possa representar risco ao seu condomínio, é essencial que o síndico verifique as licenças exigidas pelos órgãos públicos para a execução daquela obra, conversando com o síndico ou administradora responsável pelo condomínio adjacente. Se for realmente de grande magnitude, o ideal é realizar uma vistoria técnica preventiva no seu condomínio para monitorar a ocorrência ou evolução de trincas, infiltrações e rachaduras provenientes da obra na edificação limítrofe.
Logicamente, o bom diálogo com a vizinhança é a saída mais eficiente tanto para evitar danos, como para solicitar eventual reparação, e o custo disso pode ser repassado ao prédio vizinho. Atenção redobrada se já houver indícios de risco na estrutura ao lado, pois relembramos que é comum vermos prédios interditados por culpa de seus vizinhos.
O Código Civil (Lei 10.406/02) abriga um capítulo tratando especificamente dos direitos de vizinhança (artigos 1.277 a 1.313), através dos quais o síndico, na condição de representante condominial, pode zelar pelo seu edifício:
Para além das garantias previstas em lei e ainda que não haja acordo de quem vai arcar com vistorias e reparos, não deixe de contratar a avaliação de um engenheiro. O síndico de um condomínio tem obrigação de saber o que ocorre nos prédios ou terrenos que fazem limite com o seu condomínio, seja para pedir a poda da árvore ou até mesmo em situações extremas, para ingressar na justiça a fim de paralisar a obra vizinha.
Autor: Rodrigo Karpat – Advogado especialista em questões condominiais – São Paulo/SP
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