O que é quórum condominial ?

1.     NOÇÕES PRELIMINARES

• Assembleia: é o encontro formal (presença) dos coproprietários que possuem interesses em comum para deliberar (discutir e votar) e decidir (aprovar ou não) determinados assuntos. È o órgão superior do condomínio.

 

• Condomínio: é a entidade maior, o exercício do direito de propriedade por mais de uma pessoa (copropriedade). Na prática, as áreas comuns, o terreno, os objetos de uso coletivo e a estrutura do edifício pertencem a todos os condôminos ao mesmo tempo, e por isso há interesses coletivos sobre o bem. Assim, as unidades individuais autônomas (apartamentos, salas) estão contidas dentro de um todo maior – o condomínio, que é de todos os condôminos.

 

• Frações ideais: são os quinhões virtuais de propriedade das áreas comuns edilícias, ou seja, das partes indetermináveis e indivisíveis que compõem as áreas comuns do prédio e que correspondem a cada unidade autônoma. Podem ser expressas sob forma decimal ou ordinária. Serve como um critério de divisão das despesas condominiais de modo proporcional ao tamanho (quinhão) de cada imóvel, conforme reza o art. 12, parágrafo primeiro, da Lei do Condomínio 4.591/64. A convenção do condomínio deve indicar a dimensão de cada unidade autônoma em r4elação ao total do patrimônio coletivo. A outra forma de divisão das despesas é por unidade, ou seja, pelo número de unidades, independentemente do tamanho delas.

 

• Quórum: é “a quantidade mínima obrigatória de membros presentes ou formalmente representados, para que uma assembleia possa deliberar e tomar decisões válidas” ( Dicionário Houaiss da Lingua Portuguesa). O quórum nos condomínios é estabelecido em convenção, em conformidade com a lei vigente (Código Civil), e diz respeito ao número mínimo de condôminos presentes em assembleia para deliberação e, por vezes, aos votos mínimos necessários para aprovar determinadas proposições.

 

 

2.     A FINALIDADE DO QUÓRUM

O objetivo do quórum é preservar o direito de copropriedade, o interesse comum, evitando que decisões relevantes fiquem nas mãos de poucas pessoas. As assembleias que deliberam com quórum irregular podem ser anuladas, havendo a possibilidade até mesmo de ser invalidada uma contratação ou multa aplicada, por exemplo.

Os regramentos impedem que decisões sejam tomadas de forma leviana. No entanto, existem desafios na implantação da lei, que por vezes é omissa ou não leva em conta as dificuldades do cotidiano, como a indiferença de muitos condôminos, que por comodismo, falta de conhecimento ou até mesmo desinteresse não comparecem ás assembleias, o que leva à dificuldade em atingir determinados quóruns. Nestes casos, a aplicação rigorosa na norma legal implica um engessamento de decisões e providências, prejudicando a própria coletividade.

Outro fator a se considerar é a impossibilidade de encontrar respaldo legal para cada um dos temas possíveis de ocorrência na vida em condomínio. Uma alternativa é inserir na convenção algumas normas prevendo soluções para os problemas mais recorrentes. Em alguns casos, será necessária a aplicação da lei; em outros, dos costumes. O bom gestor saberá a hora de usar um ou outro até convergência de ambos.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os moradores, às decisões da assembleia assumem uma validade que vai além do seu aspecto puramente legal, preenchendo lacunas deixadas pela legislação ou pelos regramentos do condomínio. Tornam-se parte da cultura, do modo de vida dos residentes, formando uma jurisprudência interna, ou seja, um entendimento e uma concordância coletiva acerca de determinado assunto.

3.     TIPOS DE QUÓRUM

Há muitos tipos de quórum. No condomínio, podemos encontrar:

• Quórum de presença: é necessário o comparecimento de um número mínimo de condôminos ou representantes para que a assembleia tenha inicio e possa discutir a pauta do dia. Exemplo: Uma assembleia só poderá ser aberta no horário estipulado em primeira convocação se comparecerem condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais. Caso contrário, será necessário aguardar o horário da segunda convocação para iniciar a reunião com qualquer número de presentes.

 

• Quórum de deliberação (votação): a decisão sobre determinados assuntos somente ocorrerá mediante a manifestação (voto) de um número mínimo de condôminos. O tema pode até ser discutido por quem está na assembleia se não houver a quantidade mínima exigida na lei, mas não pode ser votado. Isso garante que decisões fundamentais sejam tomadas por um número significativo de vozes. Exemplo: As benfeitorias voluptuárias poderão ser realizadas mediante voto/deliberação de  dos condôminos.

 

• Quórum de aprovação: leva em conta o número mínimo de votos a favor de alguma proposição em relação ao total de votantes ou á quantidade total dos condôminos. Assim, numa mesma assembleia podem ser exigidos diferentes quóruns para aprovação, dependendo da matéria. Exemplo: A alteração da convenção depende da aprovação de de condôminos.

Nota: A aprovação também poderá se dar por meio de convocação ou subscrição, que é uma forma de manifestação da vontade dos condôminos.

 QUÓRUNS PREVISTOS NO CONDOMÍNIO

• Quórum simples

Entre os condôminos ou representantes habilitados presentes em assembleia, a maioria dos votos decide a questão em pauta.

Maioria dos votos dos presentes: a solução do tema depende da concordância da maioria dos presentes, independente de um número mínimo de votantes. Em um condomínio com 37 unidades e 15 presentes, a maioria é 8.

 

Quóruns específicos

É um percentual ou quantidade de votos mínimos necessários para votação ou aprovação de um tema. Basicamente, são estes os tipos de quórum qualificado previstos em lei:

Unanimidade dos condôminos: quórum que exige presença, deliberação e aprovação ( por voto em assembleia ou subscrição) de todos os condôminos, sem exceção. Em um condomínio com 80 unidades, a unanimidade para aprovação do tema é 80, ou seja, todos os condôminos.

 

Maioria dos condôminos: refere-se a mais da metade da coletividade condominial, ou seja, mais de 50% dos condôminos (ou frações ideais) devem votar. Na hora da decisão, vale o voto de aprovação da maioria dos condôminos. Em um condomínio com 40 unidades, a maioria dos condôminos é 21, pois considera a totalidade dos condôminos.

Maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais: é necessário que metade dos condôminos estejam presentes na assembleia para deliberar. Na hora da votação, vale o voto de aprovação dos participantes. Se a fração ideal é a mesma para todas as unidades, num condomínio com 100 unidades, 50 condôminos devem manifestar seu voto, ocorrendo a aprovação se houver decisão favorável de pelo menos 26 condôminos presentes. Se 69 comparecerem, é preciso a aprovação de 35.

Maioria simples dos presentes na assembleia: outra forma de expressar “maioria dos votos dos presentes”. A maioria simples será variável, ou seja, dependerá do numero de condôminos presentes na assembleia. Quando dispensável o quórum mínimo para deliberação, a maioria simples poderá ser uma única pessoa presente à assembleia. Num condomínio com 36 unidades e 11 presentes, a maioria dos presentes será 6 condôminos, pois só contam os votos dos presentes na assembleia. Maioria simples não é a metade mais um.

 

Maioria absoluta dos membros da assembleia: mais de 50% de todos os participantes da assembleia precisam deliberar (manifestar sua vontade). Trata-se de quórum especifico para a destituição motivada de síndico, a qual pode ser aprovada pelo voto da “maioria absoluta dos seus membros”, referindo-se aos participantes da assembleia convocada para tal fim, segundo o atual entendimento do STJ.

 

Metade mais uma das frações ideais: deliberação ou aprovação por titulares de unidades autônomas que representam mais de 50% das frações previstas na convenção. Se a fração ideal não é a mesma para todas as unidades, será conveniente planilhar as frações dos votos para calcular o resultado.

 

dos condôminos: se o síndico não convocar assembleia,   dos condôminos poderá fazê-lo mediante subscrição. Num condomínio com 100 unidades, 25 condôminos têm o poder de convocar assembleia.

 

dos votos dos condôminos: a deliberação depende da votação ou aprovação de   de todos os condôminos, ou seja titulares de unidades autônomas que representem 66,66% do total, independente da fração ideal de cada um. Num condomínio com 80 unidades, 54 precisam deliberar ou aprovar a matéria.

 

do total das frações ideais: exige a votação ou aprovação de condôminos (proprietários) que representem 66,66% das frações ideais do condomínio (terreno). Se a fração ideal é a mesma para todas as unidades, num condomínio com 90 unidades, 60 deverão deliberar ou aprovar a questão.

dos condôminos restantes: só se considera o voto dos condôminos não envolvidos com o objetivo da deliberação. Em um condomínio com 61 unidades,   de 60, ou seja, 40 condôminos são considerados para fins de decisão, pois o envolvido com o objeto de deliberação é excluído da contagem.

 

Quórum duplamente qualificado ( do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns): para ser atingido é preciso que de cada três unidades duas sejam favoráveis e que, simultaneamente, alcance   (80%) das frações ideais. Se a fração ideal é a mesma para todas as unidades, para um condomínio com 50 unidades, 40 deverão estar representadas. Se a fração ideal não é a mesma, será preciso calcular o resultado com base no somatório das frações ideais.

 

dos condôminos restantes: só é levado em consideração (cálculo) o voto dos condôminos não envolvidos com o objeto da deliberação. Num condomínio com 161 unidades,   de 160, ou seja, 120 são computados para fins de decisão, pois o envolvido com o objeto de deliberação não entra na contagem (se entrasse, seriam necessários 121 votos).

Nota:

Diversos tribunais vêm decidindo que, para composição do quórum, não deve ser levado em conta o voto dos condôminos inadimplentes, sob pena de impossibilitar decisões relevantes para a vida condominial, como no caso de realização de obras e alteração da convenção. Na regra geral, os participantes que podem votar são: condôminos/proprietários, condôminos/promitentes compradores e locatários/inquilinos habilitados.

Autores: Luiz Fernando de Queiroz e Karla Pluchiennik Moreira

 

 

 

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