A questão representativa estampada no REsp nº 1345331/RS (tema nº 866), cinge-se a controvérsia em saber se o promitente vendedor de imóvel objeto de compromisso de compra e venda, não averbado no cartório de registro de imóveis, possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação de cobrança de cotas condominiais em atraso proposta pelo condomínio.
Nesse caso, ficou consagrado o entendimento de que o promitente vendedor fica obrigado em pagar a cobrança das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves. No entanto, é diferente, quando discute-se a responsabilidade do adquirente em relação ao condomínio, posto que, referido entendimento não se aplica ao condomínio, por força da norma do artigo 1.345 do CC/02.
É que se trata de obrigação propter rem. A propósito, o insigne doutrinador Caio Mário, ressalta que alguns dos atributos dos direito reais, quais sejam, a ambulatoriedade e a sequela, são estendidos às obrigações propter rem referentes aos débitos condominiais, vejamos:
“O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária) todas exigíveis judicialmente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que lhe imprime poder de sequela. Com efeito estabelece o art.4º, parágrafo único, da Lei de Condomínio e Incorporações que o adquirente responde pelos débitos da unidade adquirida. O objetivo da norma é defender o condomínio contra a alegação de que o novo proprietário não poderia responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na comunidade. Tal propósito não pode, entretanto, ser levado ao extremo de exonerar o alienante. Assim é que se o adquirente for chamado a liquidar o débito, fica sub-rogado no direito respectivo, cabendo o ressarcimento, por via de ação in rem verso (Código Civil, art. 988), o que aliás, foi decidido pelo 1º Tribunal de Alçada de São Paulo, in Ac, in ADV, 1983, n7. 902.” (in Condomínio e incorporações. 12. ed. revista e atualizada. Rio de Janeiro: Forense, 2016, pág. 153.).
Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sobre a cobrança, assim disponho:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PROPTER REM. PENHORA DO BEM. PROPRIETÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso pode recair sobre o novo adquirente do imóvel, como ocorreu na hipótese. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (4ª T., AgInt no REsp nº 1575549/DF, Relator Ministro Lázaro Guimarães, DJe de 25/05/2018).
“(…). 2. O acórdão recorrido se encontra em conformidade com a jurisprudência dominante desta Corte, no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. Incidência da Súmula nº 568 do STJ. 3. Agravo regimental não provido.” (3ª T., AgRg no REsp nº 1502747/PR, Relator Ministro Moura Ribeiro, DJe de 08/08/2017).
Por fim, este é o entendimento do ÍNCLITO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. RESPONSABILIDADE DAS ADQUIRENTES SOBRE CONDOMÍNIOS ANTERIORES DEVIDOS PELO ALIENANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA RECONHECIDA. O adquirente de qualquer unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas, em relação ao condomínio. Trata-se de uma obrigação propter rem caracterizada pela sequela, de modo que o adquirente se sub-roga ex vi legis nas obrigações do alienante, sem prejuízo de eventual ação regressiva que possa ter contra o antecessor. APELO CONHECIDO E PROVIDO.
Extrai-se, pois, que o adquirente de qualquer unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas, em relação ao condomínio. Trata-se de uma obrigação propter rem caracterizada pela sequela, de modo que o adquirente se sub-roga ex vi legis nas obrigações do alienante, sem prejuízo de eventual ação regressiva que possa ter contra o antecessor, com base, logo, no julgado REsp nº 1345331/RS (tema nº 866), que assim dispõe:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Por tratar-se de imóvel em condomínio, por força de lei, o PROPRIETÁRIO registral do imóvel, responde pelos débitos na forma do artigo 1.345 do CC/02.
Dispõe o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
E o artigo 1.345 do Código Civil, dispõe que:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Por meio do conceito legal expressamente preconizado no artigo 1.345 do Código Civil, o proprietário do bem é o responsável pelas despesas condominiais.
A jurisprudência também segue esta orientação:
Direito civil e processual civil. Condomínio. Ação de cobrança. Quotas condominiais. Proposta em face daquele que figura como proprietário. Doação e instituição de usufruto. Legitimidade passiva. Convenção de condomínio. Observância. – Nas ações de cobrança de quotas condominiais deve prevalecer o interesse comum dos condôminos. – Tem o credor a faculdade de ajuizar a ação tanto em face daquele que figura como proprietário, quanto de eventuais adquirentes ou possuidores, sempre em consideração às peculiaridades do caso concreto. – Declarando o Tribunal de origem que a convenção de condomínio está em harmonia com a Lei, é vedado analisar no especial o acerto da decisão porque tomada com lastro nas provas carreadas aos autos. Recurso especial não conhecido.
(STJ – REsp: 712661 RS 2004/0181368-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/06/2005, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: –> DJ 01/07/2005 p. 532)
Assim, abstrai-se tanto do conceito legal quanto do posicionamento doutrinário e jurisprudencial que o proprietário responde pelos débitos do imóvel, sendo-lhe assegurado o direito de regresso em desfavor do promitente vendedor, no que toca aos períodos referentes às alíquotas condominiais vencidas, anteriores à entrega das chaves do imóvel.
Autor: RENATO PEREIRA FONSECA, ADVOGADO ESP. DIREITO IMOBILIÁRIO
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