Airbnb dentro dos condomínios

Airbnb – A nova modalidade de locação de curta temporada

Tem se tornado cada vez mais comum no Brasil o aluguel por temporada via aplicativos na internet, sendo o mais famoso deles o Airbnb. Segundo descrição no próprio site, o “Airbnb fornece uma plataforma online que conecta proprietários e administradores que possuem acomodações para anunciar e reservar, com os potenciais locatários que procurar reservar tais acomodações”.

                                                                                                                                                                                          Essencialmente, o proprietário cadastra no Airbnb fotos de sua residência. A locação pode ser de toda a propriedade, ou mesmo de apenas um dormitório. Tudo é feito pelo aplicativo: desde o pedido de reserva pelo usuário, o aceite pelo proprietário, o pagamento, bem como a estipulação das regras da locação. Os padrões de hospedagem exigidos pela plataforma estão em nível de detalhamento que poderiam servir de modelo a muitas convenções e regimentos internos espalhados pelo Brasil.

Há, ainda, um sistema de qualificação de hóspedes e de anfitriões, além de um seguro para danos na propriedade, o que serve para reduzir bastante os riscos nas hospedagens. Hoje em dia, o Airbnb tem maior valor de mercado que as maiores redes de hotéis do mundo, sem possuir um único imóvel próprio em seu nome para locação.

QUAL A CONTROVÉRSIA?

A controvérsia relacionada ao Airbnb e sua utilização dentro dos condomínios gira em torno dos seguintes pontos:

• Segurança. Com o Airbnb, o condomínio começará a ser frequentado, mesmo que esporadicamente, por pessoas estranhas ao condomínio, não condôminos. Esses usuários também não podem ser considerados inquilinos no sentido tradicional do termo, pelo curto tempo em que costumam ficar no imóvel.
• Novidade. Em segundo lugar, tal serviço de locação por curtíssima duração já era mais comum, em outros tempos, em residências de campo, de praia ou em locais tipicamente de férias, mas não em condomínios residenciais urbanos. Tem-se que os condomínios, em suas convenções e regimentos internos, não previam qualquer regulamentação dessa nova realidade, que se tornou bastante comum em anos recentes.
• Insegurança legal. É grande a dificuldade de se entender qual legislação se aplica para as locações realizadas através do Airbnb, e quais as limitações que o condomínio pode impor.

PROIBIR O AIRBNB EM CONDOMÍNIO…

Os que entendem que deva ser vetado o Airbnb afirmam que, apesar de não expressamente proibido, seu uso alterará a destinação do condomínio, que, via de regra, é para uso exclusivamente residencial. Não poderia, portanto, ocorrer desvio de finalidade (infração ao artigo 1.336, IV, do Código Civil), nem ser o condomínio utilizado para fins comerciais (afinal, o proprietário está exercendo um comércio e ganhando com a locação).

Outros, numa visão bastante burocrática e engessada, declaram que o Airbnb em condomínio seria vedado pelo disposto na Lei 11.771/08, que trata de hospedagens de turismo. A referida lei, em seu artigo 33, parágrafo primeiro, prevê que as residências em condomínio deverão estar sujeitas a cadastro do Ministério do Turismo e atender a vastas exigências do Decreto 7.381/10 (que regulamenta tal lei).

Só a partir daí poderia um imóvel ser considerado um “ambiente de turismo”, capaz então de receber usuários Airbnb.

E mais, alguns juristas entendem que falta à hospedagem via Airbnb uma lei especial que a regule, pois esse modelo não pode ser considerado locação por temporada, de até 90 dias, prevista na Lei de Locações (Lei 8.245/91). Por ser enquadrado como “residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários”, dependeria de autorização a funcionar (artigo 1°, item 4, da Lei 8.245/91), Assim, os que se posicionam contrários ao Airbnb entendem que falta lei especial que regulamente a matéria, assim como autorização específica de funcionamento.

…OU PERMITIR O AIRBNB?

Por princípio, tudo o que não é expressamente vedado por lei será permitido aos particulares, A utilização o imóvel pelo condômino é livre, podendo dele livremente dispor (artigo 1.335, I, do Código Civil), em não ocorrendo flagrante violação ao direito de terceiros. Assim, não haveria base para a proibição de o proprietário alugar a terceiros o seu bem imóvel, desde que sejam respeitadas, por si e pelos locatários, as regras gerais do condomínio. Seria inclusive inconstitucional a interferência – na forma de proibição – da locação da residência pelo proprietário, por infração ao direito constitucional à propriedade.

Também há aqueles que afirmam que o Airbnb se enquadraria, sim, na locação por temporada (Lei de Locações) e não deve sofrer impedimento do condomínio, pois a lei federal se sobrepõe às normas internas condominiais. Um caminho para se permitir locação por dia em condomínios seria os condôminos alterarem a convenção do condomínio, decisão que dependerá do voto de 2/3 dos condôminos (artigo 1.351 do Código Civil), o que não costuma ser fácil conseguir.

REGULAR É MELHOR QUE REMEDIAR

A nova economia global, cada vez mais baseada na internet, exige adaptações também dos condomínios, que não deveriam ser contrários a inovações, mas podem procurar acompanha-las. Da mesma forma, consideramos que a legislação não deve complicar nem atrapalhar a vida dos cidadãos e condôminos. Pessoalmente, somos favoráveis a que os condomínios gradativamente venham a aceitar formalmente a utilização do Airbnb, mediante aprovação em assembleia geral, votando sobre este tema. Caso se perceba viabilidade para alteração da convenção, tanto melhor.

Seria salutar, de fato, promulgação de legislação específica que, sem restringir em demasia o direito de propriedade, e de forma menos burocrática possível, sem prévias autorizações descabidas, venha a dar diretrizes positivas para a utilização do Airbnb (e semelhantes) em condomínio.

ALGUMAS SUGESTÕES CONCRETAS PARA OS CONDOMÍNIOS:

1. Criar regras específicas para o Airbnb, inclusive detalhando restrições (ou não) ao acesso a áreas comuns por não condôminos, ou pagamento de taxas extras pelo proprietário para cada dia de utilização do Airbnb, o que poderia melhorar caixa do condomínio.
2. Exigir a divulgação das regras pelo proprietário, solicitando que antes do início de cada locação ele deixe na portaria autorização específica com nome dos hóspedes, data de chegada e saída. Nesse sentido, o proprietário deve colocar, junto com seu anúncio, no site do aplicativo, as normas do condomínio (regimento interno, convenção condominial, ou mesmo uma cartilha de uso da área comum), que devem estar disponíveis aos possíveis locatários em formato digital.

Autor: André Z. Tallareck de Queiroz – advogado

 

 

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