DICAS ESSENCIAIS AOS SÍNDICOS
-Dicas sobre assembleias
-Dicas sobre quóruns
-Dicas sobre convenção
-Dicas sobre regimento interno do condomínio
-Dicas sobre temas condominiais
Não é raro um síndico ter dúvidas sobre em quais situações deve chamar uma assembleia geral ordinária ou uma assembleia geral extraordinária no seu condomínio, bem como são corriqueiras as dúvidas sobre qual o limite das decisões das assembleias diante das regras previstas na convenção e no regimento interno, ou seja, se a assembleia tem soberania até sobre a convenção do condomínio, ou se tem que se subordinar à convenção.
Primeiramente, cabe lembrar que todo condomínio tem como leis próprias a sua convenção condominial e o seu regimento interno, os quais – estando averbados e registrados nos cartórios públicos respectivos – valerão como lei principal no condomínio. Será secundária a aplicação da legislação geral, mais comumente a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64) e o Código Civil (Lei 10.406/02).
ONDE REGISTRAR?
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO: Averba-se no cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição e todas as alterações deverão ser protocoladas no mesmo cartório.
REGIMENTO INTERNO: Registra-se no tabelionato de registro de títulos e documentos, bem como as atualizações que posteriormente vier a ter.
Em termos práticos, se a lei geral disser que para trocar as janelas do edifício do condomínio, ou modernizar os elevadores, por exemplo, basta a aprovação em assembleia geral extraordinária convocada para esta pauta, independente do quórum (quantidade de condôminos com poder de voto presentes), mas, no entanto, a convenção ou o regimento disserem que somente com quórum de 2/3 tais obras poderão ser realizadas, o síndico deverá seguir o que diz a convenção. Logo, sem a presença de 2/3 dos condôminos, não haverá troca de janelas nem modernização de elevadores.
Vê-se, pois, que entrou em cena o quórum, que pode ser simples ou especial (qualificado), de acordo com as matérias e o número de votos necessários exigidos para cada deliberação. O quórum especial pode ser: de maioria absoluta -, de dois terços, quórum de três quartos, quórum de 80%, e quórum de unanimidade dos condôminos. Assim, de acordo com as matérias, o síndico deve observar qual é o quórum exigido.
Para realizar uma assembleia geral iniciando-a no horário previsto como primeira convocação, deve haver mais de 50% do total de votantes do condomínio no local da reunião; mesmo percentual para aprovação de boras úteis. É necessário o quórum de 2/3 para alterar a convenção do condomínio, realizar obras de decoração (benfeitoria voluptuária), destituição do síndico, deliberação sobre cobrança de multas por infrações graves, entre outros temas.
Já o quórum de3/4 das frações ideais é necessário para a aplicação de multa a condômino reincidente e ratificar multa aplicada a condômino antissocial. O quórum de 80% das frações ideais é exigido para situações muito peculiares, tais como decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio sinistrado, ou mesmo resolver o destino de prédio condenado pela administração pública. Para adjudicar unidade levada a leilão – em virtude de inadimplência, por exemplo – ou para constituir novo pavimento ou novas unidades, bem como para aprovar modificação na fachada do prédio, será necessária a unanimidade!
Quanto ao quórum simples, segue-se a regra da primeira e segunda convocação, ou seja, se na assembleia não estiverem presentes 50% mais um do total de condôminos, então na segunda convocação a assembleia poderá acontecer normalmente com qualquer número de presentes, mesmo que sejam muito poucos em relação ao total de unidades autônomas. O quórum de maioria simples é cabível para alterar ou aprovar o regimento interno, aprovar o orçamento anual, escolher ou eleger um síndico, fixar a remuneração do síndico, e até mesmo para autorizar a venda de parte acessória (garagem) a estranhos, mas neste caso desde que não exista proibição expressa na convenção ou regimento.
Vemos, assim, que a lei geral (Lei do Condomínio e Código Civil) prevê quóruns simples ou qualificados de acordo com as respectivas matérias lembrando que a convenção do condomínio pode estabelecer quóruns específicos, de acordo com a singular vontade dos condôminos. Nessa situação, valerá o que estiver aprovado e registrado na convenção condominial ou mesmo no regimento interno, desde que não contrarie a convenção.
Com relação às assembleias, o condomínio inicia sua atividade com a assembleia dos contratantes, que é convocada por no mínimo 1/3 dos contratantes da construção, pelo incorporador ou pelo construtor. Nesta primeira reunião é instalado o condomínio, e na sua convocação deverá constar a pauta da assembleia.
Com o condomínio já instituído, deverá haver pelo menos uma assembleia geral ordinária dos condôminos (AGO), geralmente anual – muitas vezes com data e prazo previstos na convenção.
Compete à AGO avaliar a prestação de contas do síndico, após ouvir parecer do conselho fiscal; eleger síndico, conselheiros fiscais e suplentes; aprovar orçamento para o ano seguinte; bem como deliberar, aprovar ou reprovar qualquer matéria publicada no edital referente à ordem do dia.
No caso das assembleias gerais extraordinárias (AGE), não há uma data pré-fixada na convenção ou no regimento, podendo elas ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem no mínimo 1/4 do condomínio. As matérias discutidas em AGE serão aquelas que atinjam interesses gerais, por exemplo, instalação de um novo sistema de câmeras de segurança, mudança da portaria física por remota, terceirização de serviços – devendo sempre ser respeitado o quórum previsto na lei geral, ou particularmente na convenção.
O síndico pode nomear uma AGE em qualquer data do ano para deliberar e votar uma matéria que exige quórum qualificado. Ou, ainda, poderá marcar a AGO na data e prazo previstos na convenção para deliberar sobre contas e administração do condomínio, além de qualquer matéria indicada no edital. O importante é, em todas as situações, respeitar o quórum qualificado se assim o tema o exigir.
Lembramos aos síndicos e condôminos que as assembleias gerais sempre devem respeitar a convenção condominial. E, em sendo de interesse do condomínio, poderá ser deliberada a alteração da convenção, respeitado o quórum exigido. Por fim, é bom registrar que a mudança na convenção somente valerá após averbação no registro de imóveis.
Autor: Geison de Oliveira Rodrigues – advogado
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