Condômino devedor: em tempos nem tão remotos, era bastante comum que síndicos proibissem, ou ao menos tentassem restringir, o acesso dos inadimplentes às áreas comuns acima citadas, visando, talvez com muita boa vontade, reduzir o estímulo à inadimplência que o livre acesso às áreas de lazer do condomínio acaba gerando. Em tempos mais recentes, tais práticas vêm caindo em desuso, considerando-se que se aperfeiçoa a consciência coletiva da dignidade da pessoa humana.
Assim, o STJ sedimentou a prevalência do direito de propriedade pleno dos condôminos sobre o direito creditório (mal compreendido) do condomínio de interferir no direito de uso das áreas comuns pelos condôminos como forma de cobrança. Referido direito de uso não pode ser eliminado, mesmo que o condômino esteja inadimplente. Para chegar a esse entendimento, o STJ fez tão somente a interpretação dos dispositivos já há muito existentes no Código Civil, especialmente o artigo 1.335, inciso II, que dispõe que o condômino tem o direito de usar as partes comuns, conforme sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais condôminos, não havendo na lei civil qualquer regra que crie restrições a referido direito.
Assim, ainda segundo o STJ, apesar de que o art. 1.336, inciso I, do Código Civil preveja o dever de o condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, e que a convenção possa prever sanções aos condôminos faltosos (art. 1.334, IV) entendeu-se que não se pode chegar à conclusão que se possa vedar ao condômino a utilização das áreas comuns, mesmo que tal estipulação conste em convenção ou regimento interno, pois há mecanismos próprios e eficazes para a cobrança do inadimplente.
Em suma, apesar de aparentemente o STJ ter facilitado a vida dos inadimplentes, hoje se sabe que a cobrança das quotas condominiais pode ser terceirizada para empresas profissionais, que aliviam grandemente o síndico da obrigação de cobrar os demais condôminos, evitando assim os aborrecimentos que se criavam quando síndicos tentavam restringir o acesso às áreas comuns como uma forma de cobrança. De outro enfoque, a decisão do STJ fortalece o próprio instituto da propriedade, e do condomínio, que lhe é correlato, pois assegura a plena permanência do direito de uso das áreas comuns, que é um dos atributos da propriedade do condômino.
Autor: André Zacarias Tallarek de Queiroz – Advogado
Voltar