A legislação sobre a cobrança da taxa condominial inadimplida sofreu grandes mudanças nos últimos tempos, o que nos faz questionar o que é verdade e o que é mito sobre esse tema.
Novidades na legislação sobre a cobrança de dívidas pelo condomínio- a maioria dos regimentos internos dos condomínios ainda traz a antiga previsão do Código Civil de 1916, com a possibilidade de cobrança de multa por atraso em 20% sobre as taxas devidas. O novo Código Civil de 2002 não nos permite mais essa cobrança, determinando que sobre as taxas inadimplidas é possível cobrar apenas a correção monetária, juros de mora de forma simples em 1% ao mês e multa por atraso de 2%.
Outra mudança importante ocorreu com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil em 2016, o qual elevou as taxas condominiais à qualidade de títulos executivos extrajudiciais. O que isso quer dizer?
Quer dizer que agora não é mais necessário o ingresso com uma ação ordinária de cobrança, mas, sim, podemos receber o crédito por uma simples ação de execução direta, em que o devedor é chamado para pagar o débito em três dias, sob pena de penhora de bens, conforme o seu art. 829.
A ação de execução tornou o recebimento do débito mais rápido e efetivo. Nela é cabível a cobrança das taxas vencidas e, também, das taxas que vierem a vencer no curso da ação de execução, com fundamento no art. 323 do novo Código de Processo Civil.
Outra boa novidade é a possibilidade de imposição de multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial no caso de inadimplência reiterada pelo condômino (art. 1.337 do Código Civil). Esse artigo também traz a possibilidade de multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que se portar de maneira antissocial.
Assim, apesar de o Código Civil ter reduzido a multa por atraso de 20% para apenas 2% sobre o valor do débito, por outro lado seu art. 1337 permite que o condomínio imponha multas graves contra o condômino inadimplente ou antissocial. Essas multas poderão ser atribuídas mediante a deliberação de ¾ ( três quartos) dos condôminos aptos à votação em assembleia, e poderão ser reiteradas caso haja necessidade.
Na aplicação de tais multas o síndico deve ficar atendo: a multa sobre o atraso reiterado no pagamento das taxas condominiais é de responsabilidade do proprietário do imóvel, devido à natureza propter rem da obrigação. Por outro lado, a multa por conduta antissocial é de responsabilidade do ocupante do imóvel, pela natureza pessoal.
Conclui-se que as atualizações da legislação, tanto de 2002 como de 2016, trouxeram várias prerrogativas ao condomínio, possibilitando o recebimento mais rápido e efetivo dos seus créditos e coibindo o inadimplemento por parte dos condôminos. As ferramentas foram postas, agora cabe a nós as utilizarmos!
Autora: Ilcemara Farias – Advogada
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