QUOTA CONDOMINIAL – Quem mora em condomínio sabe como é bom poder aproveitar as inúmeras áreas comuns de lazer e esporte – como piscina, salão de festas, playground, churrasqueira -, a segurança de vigilância constante, além do conforto de ter portaria, limpeza e jardinagem garantidos todos os meses, não é mesmo? Tudo isso só é possível quando os condôminos e moradores honram o pagamento das quotas condominiais.
Nesse sentido, a quota condominial representa um rateio dos gastos mensais do condomínio. Em outras palavras, soma-se toda a despesa mensal e divide-se o montante total por unidade. O valor que cada apartamento deve pagar é o que chamamos de quota, cujo pagamento é obrigação de cada condômino )art. 1336, I, do Código Civil).
QUOTA CONDOMINIAL
A quota mensal representa as despesas fixas, também chamadas de ordinárias, que ocorrerão enquanto houver o condomínio, pois todos os meses há despesas geradas pela sua mera existência, como salário de funcionários, pagamento de contratos, gastos com água e luz das áreas comuns, por exemplo. No boleto da taxa condominial podem aparecer, também, outros valores discriminados, como rateio extraordinário, fundo de reserva, taxa de água e gás da unidade privativa e, por vezes, o rateio de água da área comum.
VAMOS LEMBRAR QUEM É A FIGURA DO SÍNDICO?
Síndico é a pessoa eleita para administrar e representar o condomínio. Pode ser uma pessoa física ou uma pessoa jurídica (empresas de síndicos profissionais, por exemplo). O síndico é o responsável, entre outras coisas, por cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, diligenciar a conservação das partes comuns, zelar pela prestação de serviços ao condomínio, elaborar o orçamento de receitas e despesas anuais, além de cobrar dos condôminos as suas contribuições (art. 1.348 do Código Civil). Cabe a ele também “arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas” (art. 12, § 2°, da Lei 4.591/64).
O pagamento das contribuições mensais é fundamental para a vida em condomínio – isso é fato inconteste. Ainda assim, muitos síndicos relatam não ser tarefa fácil receber em dia as taxas condominiais de toda a coletividade, o que gera altos índices de inadimplência. Mas há caminhos para se buscar a saúde financeira condominial. Antes de qualquer medida combativa ou coercitiva, indicamos ao síndico buscar ações preventivas para evitar que problemas ocorram e, se ocorrerem, que as consequências sejam mais brandas e as resoluções mais simples. Ou seja, ao invés de atacar a inadimplência propriamente dita, demandando judicialmente, é importante primeiro criar mecanismos para evitar novos débitos. Seguem três sugestões:
Alguns condomínios são muito beneficentes com os inadimplentes, concedendo descontos exagerados )exemplo: aplicar desconto de 100% dos encargos para pagamento em uma única parcela), fazendo parcelamentos a perder de vista (35x sem acréscimo de juros pelo longo parcelamento), ou dividindo débito em suaves parcelas (de R$ 50 ou R$ 100, quando o valor mensal da quota condominial é uma média de R$ 600).
Enfim, há práticas que acabam incentivando o morador a deixar de pagar em dia a quota condominial, pois ele acaba dando preferência a outras despesas que têm juros mais altos por atraso, porque sabe que depois pode firmar um acordo bem benéfico ( na ideia do morador) que não comprometerá sua renda nem sua saúde financeira. Claro que ele não se importa ou não tem consciência de que ao ficar inadimplente prejudica também a si próprio, visto atingir em cheio a saúde financeira do condomínio, sem contar os desdobramentos como a ruína do edifício por falta de verba para manutenção.
Se seu condomínio concede descontos excessivos ou é relapso na cobrança dos valores atrasados, você pode começar acabando com tal postura como maneira de estancar a inadimplência.
ATENÇÃO: É comum síndicos concederem descontos não aprovados em assembleia, o que torna a prática irregular e deixa o síndico suscetível à responsabilidade civil. Antes de fechar qualquer acordo, busque orientação da sua assessoria jurídica.
Na nossa experiência assessorando condomínios, vemos bons resultados para acabar com a inadimplência quando o condomínio aumenta os juros moratórios. No entanto, é comum os condomínios não terem uma regra específica na convenção ou regimento interno que determine o valor dos juros, por isso acaba-se aplicando juros de 1% ao mês, que é o percentual previsto no Código Civil (art. 1336, § 1°): “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
Veja que o código abre a possibilidade de majoração dos juros moratórios pelo atraso no pagamento das quotas desde que o seu valor esteja previsto na convenção condominial. No caso de condomínio novo, em que a convenção ainda não foi aprovada, é mais tranquila a inclusão da regra de incidência dos juros moratórios no valor conveniente. Se seu condomínio já foi constituído, existindo uma convenção em vigor, o caminho é convocar assembleia para alteração dessa norma (observe todos os critérios legais, como convocação de assembleia e quórum de 2/3 dos condôminos).
Enquanto o legislador não resolve a problemática de até quanto o condomínio pode elevar os juros, orientamos, como regra geral, a majoração no limite máximo de 2% ao mês (conforme Lei de Usura), sempre lembrando que a taxa deve ser aprovada pela assembleia e registrada na convenção do condomínio.
Caso as medidas até aqui apresentadas não estanquem a inadimplência, é sinal de que o síndico deve ser mais incisivo e rígido nas suas ações.
Uma opção ainda pouco conhecida é a contratação de uma garantidora, que são empresas que prestam serviços de antecipação e garantia da receita condominial. Muitas delas também ofertam os serviços de cobrança dos valores em atraso (em juízo ou extrajudicialmente), seja de forma exclusiva ou em conjunto com a garantia de receita.
Como tal medida pode refletir positivamente nos condomínios? Primeiramente, os condomínios têm a certeza de que poderão arcar com os compromissos financeiros (não sofrendo com a falta de dinheiro em caixa e com os custos de multas e ações administrativas e judiciais por falta de pagamentos). Em segundo lugar, a contratação acaba por levar os inadimplentes a pagarem sua dívida (por receio de perda do imóvel diante da certeza da ação de execução) e até mesmo a deixarem de dever para não pagar os encargos pelo inadimplemento.
Muitos dos critérios utilizados para a contratação de empresa prestadora de serviços podem ser utilizados para análise e contratação das garantidoras: idoneidade da empresa, tempo de existência no mercado, feedback de outros clientes, adequação da proposta à necessidade do condomínio, entre outros.
Por fim, esperamos que essas orientações práticas ajudem a afastar a inadimplência e gerem prosperidade no seu condomínio.
Autoras: Robéria Morais – Advogada
Caroline Pio – Advogada
Voltar