Os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO se alinham ao enunciado da Súmula 84, do STJ, bem como, ao artigo 674 § 1º do CPC, pois, respectivamente, prelecionam: “É admissível à oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro” – “Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. § 1o Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor”.
Por sua vez, além da condição de terceiro, é ressabido que cumpre ao autor dos embargos ostentar a posse da coisa atacada por ato judicial constritivo, viabilizando, como dito, a quem é senhor e possuidor ou apenas possuidor, a utilização da medida protetória tanto à posse direta ou imediata, quanto à posse indireta ou mediata.
Nesse sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LEGITIMIDADE ATIVA. EVIDENCIADA. SENTENÇA CASSADA. 1. Nos termos do art. 674, caput e § 1º, do CPC, é inconteste a legitimidade da embargante/recorrente para opor embargos de terceiro, e consequente interesse processual, uma vez que sofre constrição de bem de sua propriedade e posse, mediante o bloqueio judicial (…). 2. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5298101-95.2019.8.09.0006, Rel. Des(a). JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe de 22/02/2021)
Vale esclarecer, que nos casos de impugnação da penhora sobre imóvel via embargos de terceiro, ainda que não exista registro do contrato de compra e venda, não se pode falar em sua ineficácia, quando comprovado cabalmente a aquisição de direitos sobre o imóvel, no qual reside o embargante/parte compradora do imóvel, quando se comprova que a aquisição do bem foi em data bastante anterior ao registro da penhora que se pretende impugnar, demonstrando-se, assim, ausência de elementos que comprovem a má-fé do adquirente do imóvel que, na época, encontrava-se livre de ônus.
Nesse sentido, temos a orientação da Súmula do Superior Tribunal de Justiça:
“É admissível à oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”
Ainda é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL ADQUIRIDO E NÃO ESCRITURADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS À ÉPOCA DA COMPRA. ANOTAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO BEM DECORRENTE DE PROCESSO DE EXECUÇÃO. NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR. MÁ-FÉ DOS NEGOCIANTES DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO MANTIDA. 1. Os embargos de terceiro são o meio de defesa de quem, não sendo parte na execução, e na condição de proprietário e/ou possuidor do bem, sofre constrição ou ameaça de constrição de bem, nos termos do artigo 674, do Código de Processo Civil. 2. Nos Termos da Súmula 84, do Superior Tribunal de Justiça, é admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, anda que desprovido do registro, cabendo ao credor provar a má-fé do adquirente ou a existência de registro da penhora na matrícula do imóvel ao tempo da alienação, situações não demonstrada nos autos. 3. Provada pelo embargante a negociação de compra e venda do imóvel, na qual figura como adquirente, bem como que se encontra na posse do imóvel desde a aquisição, o devido pagamento, e que a transação se dera anteriormente à propositura da ação executiva, merece respaldo o veredicto de acolhimento dos embargos de terceiro opostos pelo ora apelado. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5458249-42.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2021, DJe de 06/05/2021)
Disso resulta que é o embargante terceiro interessado, já que não figura como parte da demanda principal e, na qualidade de adquirente, pode defender a posse e a propriedade do imóvel penhorado.
Portanto, se o bem penhorado na lide está em poder de terceiro, assiste-lhe o direito de pleitear a tutela jurisdicional para desconstituir a constrição, cabendo à credora provar a sua má-fé ou a existência de registro da penhora na matrícula do imóvel ao tempo da alienação.
Com relação aos honorários advocatícios, vale ressaltar que deveria ter aplicação o princípio da causalidade (em caso de vitória do embargante). Mas, o entendimento predominante é no sentido de não se aplicar o ônus da sucumbência ao embargado (responsável pela penhora sobre o imóvel), e sim, ao próprio embargante, mesmo em caso de vitória, porquanto não se me afigura lícito que a omissão do proprietário registral no cumprimento de um dever legal, ou seja, de providenciar a transcrição do título aquisitivo do bem imóvel na certidão de matrícula respectiva logo após a formalização do sinalagma, implique no reconhecimento de vitória da negligência para efeito de atribuição dos encargos sucumbenciais desse jaez.
Aliás, essa é a conclusão exposta na súmula nº 303 do STJ, a qual dispõe especificamente o seguinte:
“Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios.” (Súmula nº 303 do STJ).
Assim, mesmo em caso de procedência da ação de embargos de terceiro, o embargante deverá arcar com os honorários advocatícios, pois foi quem deu causa à ação, derivada de sua negligência em adquirir o imóvel e não realizar o devido registro a fim de dar pleno conhecimento a terceiros.
Autor: Renato Pereira Fonseca, advogado especialista em direito notarial, registral e imobiliário.
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