As garagens dos condomínios geram sempre inúmeras dúvidas, não é à toa que integram os fatídicos 5 Cs: (a) cachorro, (b) cano, (c) calote, e (e) carro –leia-se garagem. Quanto ás vagas de garagem tem-se que as mesmas são divididas em três formas registrais distintas:
São aquelas que possuem uma matrícula própria junto ao cartório de registro de imóveis competente, sendo de propriedade privativa e individual de seu titular, a qual, inclusive, representa uma fração ideal do solo autônoma e podem ser vendidas separadamente da unidade habitacional.
Não possui matrícula própria, pois está vinculada à matrícula da unidade habitacional. A unidade imobiliária é composta pela área privativa da unidade habitacional acrescida da área da vaga de garagem, motivo pelo qual não pode ser vendida separadamente do apartamento.
Nesta hipótese as unidades habitacionais não possuem uma vaga de garagem própria, mas sim um espaço de estacionamento na área comum do condomínio destinada para esta finalidade específica, o qual não poderá ser vendido em separado, eis que o titular do apartamento possui um mero direito de uso da área comum.
O assunto envolvendo o uso das vagas de garagem já foi objeto de grande controvérsia no passado recente, pois, independente da formatação registral, as vagas eram locadas e/ou cedidas para terceiros estranhos (não residentes) nos condomínios, fator que teria o potencial de comprometer os procedimentos de segurança dos condomínios.
A comercialização de vaga de garagem ou locação a terceiros, notadamente quando é do tipo autônoma, pode deixar o condomínio fragilizado na sua segurança. Para além disso, veja-se que o proprietário de vaga de garagem com matrículas autônoma é, também, condômino detentor de fração ideal do solo do empreendimento, podendo utilizar livremente as áreas comuns da edificação, tais como salões de festas, piscinas, entre outros equipamentos coletivos.
Ou seja, em virtude da propriedade de uma vaga de garagem um não-morador poderia utilizar as áreas comuns do condomínio.
Tal situação polêmica deu ensejo á edição da Lei 12.607/12, cujo objetivo foi pacificar o entendimento majoritário vigente nos tribunais nacionais. Assim, o parágrafo primeiro do artigo 1.331 do Código Civil recebeu nova redação:
Art. 1331- § 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Além disso, o artigo 1.339 e seus dois parágrafos, também do Código Civil, deixam expressa a impossibilidade de venda, imposição de gravame ou locação das partes acessórias das unidades imobiliárias em separado e sem expressa autorização da convenção: “ só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral” (art. 1.339, M 2°, CC).
Portanto, todos aqueles que não são proprietários de unidades habitacionais autônomas junto ao condomínio, ainda que sejam titulares de uma ou mais vagas de garagem, caso a convenção de condomínio não seja expressa em autorizar o uso ou a venda a terceiros não residentes no empreendimento (leia-se estranhos), por força do artigo 1.331, § 1°, do Código Civil, sofrerão restrição em seu direito de propriedade (e art. 1.228 “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”), notadamente no que diz respeito ao uso e ao gozo do respectivo abrigo veicular.
Autor: Gustavo Camacho Solon – Advogado em Joinville/SC
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